1. Les Dépenses de Grosses Réparations (Article 606)
C'est la protection la plus fondamentale. Auparavant, une clause du bail pouvait mettre les grosses réparations à la charge du locataire. C'est désormais strictement interdit.
L'article R. 145-35, 1° du Code de commerce est sans équivoque : les dépenses relatives aux grosses réparations de l'article 606 du Code civil ne sont pas imputables au locataire. Cela inclut :
- Les travaux sur la structure de l'immeuble (murs porteurs, voûtes, poutres).
- La réfection complète de la toiture.
- Les honoraires d'architecte ou de technicien liés à la réalisation de ces gros travaux.
En clair : Si la toiture de votre local doit être entièrement refaite, c'est à votre bailleur de payer, même si une clause de votre bail (signé ou renouvelé après le 5 nov. 2014) dit le contraire.
2. Les Travaux liés à la Vétusté ou à la Mise aux Normes
Le bailleur ne peut pas non plus vous facturer les travaux destinés à :
- Remédier à la vétusté (c'est-à-dire l'usure normale du bâtiment).
- Mettre le bien en conformité avec la réglementation.
Attention, la loi précise une condition cruciale : cette interdiction ne s'applique que si ces travaux de vétusté ou de mise en conformité relèvent en réalité des grosses réparations de l'article 606.
Votre décompte de charges vous semble suspect ?
Chaque ligne compte. Une analyse de votre bail au regard de la loi Pinel peut révéler des charges que vous payez à tort depuis des années.
3. Les Impôts et Taxes dont le Bailleur est le Redevable Légal
C'est la fin des fameux baux « nets d'impôts » où le locataire remboursait tout. L'article R. 145-35, 3° interdit au bailleur de se faire rembourser les impôts dont il est, par nature, le redevable légal.
L'exemple le plus frappant est la Contribution Économique Territoriale (CET). Cet impôt, qui se compose de la CFE et de la CVAE, ne peut plus être refacturé au locataire.
Point de vigilance : Cette interdiction ne concerne pas la taxe foncière, qui, elle, peut toujours être mise à la charge du locataire si une clause claire du bail le prévoit.
Que se passe-t-il si votre bail contient une clause contraire ?
La loi est très protectrice. Toute clause qui chercherait à contourner ces interdictions est « réputée non écrite », en vertu de l'article L. 145-15 du Code de commerce. Cela signifie qu'elle est inapplicable. Vous n'avez pas à la respecter et n'avez pas besoin d'aller devant un juge pour la faire annuler.
Tableau Récapitulatif des Charges Interdites (Baux post-5 nov. 2014)
| Catégorie de Charge Interdite | Exemples Concrets | Fondement Juridique |
|---|---|---|
| Grosses Réparations | Réfection de toiture, murs porteurs, honoraires liés | Art. R. 145-35, 1° C. com. |
| Vétusté / Mise aux Normes | Travaux structurels pour vétusté ou conformité | Art. R. 145-35, 2° C. com. |
| Impôts du Bailleur | Contribution Économique Territoriale (CET : CFE + CVAE) | Art. R. 145-35, 3° C. com. |
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