Le Congé avec Offre de Renouvellement : L'Initiative du Bailleur
- Délai Impératif : Au moins six mois à l'avance de la date d'expiration. En tacite prolongation, congé « pour le dernier jour du trimestre civil » (art. L. 145-9 C. com.).
- Forme Obligatoire — L'Acte d'Huissier : « Le recours à l'acte d'huissier est impératif à l'exclusion de toute autre modalité même prévue au bail » (Cass. 3e civ., 4 mars 1992). Une LRAR est sans effet.
- Auteur : Le congé doit émaner de tous les propriétaires. S'il est délivré par un seul coïndivisaire, il est entaché de nullité.
La Demande de Renouvellement : L'Initiative du Locataire
- Délai : « Dans les six mois précédant l'expiration du bail, soit à tout moment au cours de sa prolongation » (art. L. 145-10 C. com.). Attention : ce délai est un maximum, pas un préavis minimum.
- Forme — Primauté de l'Acte d'Huissier : Bien que le texte mentionne la LRAR, la jurisprudence considère qu'une demande par LRAR est nulle (Cass. 3e civ., 11 fév. 1987, n° 85-16.162). L'acte d'huissier est la seule voie sécurisée.
- Effet : Le bailleur a trois mois pour répondre. Son silence vaut acceptation du principe du renouvellement.
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Que se Passe-t-il en l'Absence d'Action ? La Tacite Prolongation
Si aucune des parties ne se manifeste, le bail « se prolonge tacitement au-delà du terme fixé par le contrat » (art. L. 145-9, al. 2 C. com.). Le bail devient à durée indéterminée.
Tableau Comparatif Synthétique
| Critère | Congé avec Offre de Renouvellement | Demande de Renouvellement |
|---|---|---|
| Initiateur | Bailleur | Locataire |
| Délai | Au moins 6 mois avant l'échéance | Dans les 6 mois avant l'échéance |
| Forme | Acte d'huissier impératif | Acte d'huissier (seule voie sûre) |
| Effet Juridique | Met fin au bail et propose un nouveau bail | Oblige le bailleur à répondre sous 3 mois (silence = accord) |
| Fondement | Art. L. 145-9 C. com. | Art. L. 145-10 C. com. |
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