Le Principe : La Destination, Pilier de la Valeur Locative
La destination des lieux est l'un des quatre critères de détermination de la valeur locative listés à l'article L. 145-33 du Code de commerce. Pour fixer le loyer, on ne regarde pas l'usage que le locataire fait effectivement des locaux, mais bien la destination qui a été autorisée par le contrat de bail ou par une décision de justice (déspécialisation).
L'article R. 145-5 du Code de commerce le précise : « La destination à prendre en considération [...] est celle effectivement autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal en cas de déspécialisation ».
Ainsi, un locataire titulaire d'un bail « tous commerces » mais qui n'exploite qu'une activité de bureau verra son loyer fixé sur la base du potentiel « tous commerces » (CA Amiens, 10 avr. 2007).
Le Point de Conflit : Déplafonnement pour Modification Notable de la Destination
L'article L. 145-34 du Code de commerce prévoit que le plafonnement est écarté « en cas de modification notable » des éléments de la valeur locative, au premier rang desquels figure la destination.
C'est le principal angle d'attaque pour un bailleur qui souhaite obtenir une forte augmentation de loyer. Si la destination a été modifiée de manière significative au cours du bail expiré, le loyer du bail renouvelé pourra être fixé à la valeur locative, sans limitation.
Les Conditions Strictes du Déplafonnement
1. Une Modification Autorisée
La modification doit avoir été acceptée par le bailleur (via un avenant) ou autorisée par le tribunal. Un locataire qui exerce une activité illicite ne peut pas se voir opposer un déplafonnement pour ce motif. L'infraction du locataire ne peut pas profiter au bailleur (Cass. 3e civ., 8 janvier 1997, n° 95-12.755).
2. Une Modification « Notable »
Le caractère « notable » est apprécié souverainement par les juges du fond (Cass. 3e civ., 19 mars 1986). Cependant, leur décision doit être motivée (Cass. 3e civ., 1er avril 2019, n° 18-13.668).
- Exemple de modification notable : L'extension d'un commerce par l'adjonction d'activités nouvelles, autorisée en cours de bail (Cass. 3e civ., 3 juin 1992, n° 90-18.048).
- Peu importe l'exercice effectif : Le simple fait d'avoir obtenu l'autorisation suffit à justifier le déplafonnement, même si le locataire n'a pas commencé à exercer la nouvelle activité (Cass. 3e civ., 4 janvier 2012, n° 10-23.532).
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Quand le Déplafonnement est-il Écarté ? Les Exceptions Clés
- Modification prévue dès l'origine : Si le bail initial prévoyait déjà la possibilité de changer de destination, le plafonnement reste applicable (Cass. 3e civ., 7 juillet 2004, n° 02-16.790).
- Adjonction simplement complémentaire : L'ajout de jeux électroniques dans un snack-bar (Cass. 3e civ., 12 juillet 2000) ou la vente de bijoux fantaisie dans un magasin de prêt-à-porter (CA Paris, 30 sept. 2016) n'ont pas été jugés suffisants pour déplafonner.
Tableau Récapitulatif : Destination et Plafonnement
| Situation en Cours de Bail | Conséquence sur le Loyer | Jurisprudence |
|---|---|---|
| Modification notable et autorisée | Déplafonnement (Loyer fixé à la valeur locative) | Cass. 3e civ., 13-03-2002 |
| Adjonction d'activité simplement complémentaire | Maintien du plafonnement | CA Paris, 30-09-2016 |
| Modification non autorisée (activité illicite) | Maintien du plafonnement | Cass. 3e civ., 08-01-1997 |
| Changement prévu dès l'origine | Maintien du plafonnement | Cass. 3e civ., 07-07-2004 |
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