Le Refus de Renouvellement Sans Indemnité d'Éviction : les Exceptions de l'Article L.145-17

Cas n°1 : Le Motif Grave et Légitime

1. La Nature du Motif

Le motif peut reposer sur toute infraction au bail, qu'elle résulte d'une violation du statut ou des stipulations particulières du bail (Cass. 3e civ., 24 janv. 1996, n° 93-20.470). Exemples : non-paiement répété des loyers, violences exercées par le locataire sur le bailleur, production de faux documents en expertise.

2. L'Obligation Impérative de Mise en Demeure

Si le manquement peut cesser, le bailleur ne peut l'invoquer que si l'infraction « s'est poursuivie ou renouvelée plus d'un mois après mise en demeure ». Cette mise en demeure doit, à peine de nullité :

• Être effectuée par acte extrajudiciaire (commissaire de justice).
• Préciser le motif invoqué.
• Reproduire les termes de l'article L. 145-17, I-1° du Code de commerce.

3. La Sanction : Perte Totale de l'Indemnité

Les juges ne peuvent pas moduler : « lorsqu'existe un motif grave et légitime, le locataire n'a droit à aucune indemnité ».

Cas n°2 : L'État de l'Immeuble (Insalubrité ou Dangerosité)

1. L'Insalubrité

Doit être reconnue par un arrêté préfectoral de traitement de l'insalubrité (art. L. 1331-22 CSP). L'arrêté s'impose au juge judiciaire.

2. Le Caractère Dangereux

Contrairement à l'insalubrité, « le caractère dangereux peut être invoqué sans décision administrative ». Il est apprécié souverainement par les juges du fond.

3. Les Limites

• Si l'état résulte de la faute du bailleur (défaut d'entretien), le congé est valable mais il devra l'indemnité d'éviction.
• Si le péril n'est que partiel et « n'interdit pas la poursuite de l'exploitation », le refus sans indemnité est exclu.

Tableau Récapitulatif