L'Opposabilité de la Cession du Droit au Bail : un Formalisme à Peine de Sanction

Le Principe : la Cession est un Acte entre les Parties

La cession du droit au bail est un contrat entre le cédant (ancien locataire) et le cessionnaire (nouveau locataire). Mais pour que cette cession soit opposable au bailleur — c'est-à-dire pour que le bailleur soit tenu de reconnaître le nouveau locataire — des formalités supplémentaires sont indispensables.

Les Deux Voies d'Opposabilité

1. La Signification par Acte d'Huissier (Art. 1690 C. civ.)

C'est la voie traditionnelle et la plus sécurisée. L'article 1690 du Code civil exige que la cession soit signifiée au bailleur par acte d'huissier. Cette signification doit être faite au débiteur cédé (le bailleur), qui ne peut pas la refuser.

2. L'Acceptation par le Bailleur dans un Acte Authentique

Le même article 1690 prévoit une alternative : le bailleur peut « accepter le transport dans un acte authentique ». En pratique, c'est rare. L'intervention du bailleur à l'acte de cession, s'il est notarié, peut valoir acceptation.

Les Sanctions du Défaut d'Opposabilité

Si la cession n'est pas rendue opposable au bailleur, les conséquences sont sévères :

• Le bailleur est en droit de considérer le cédant comme toujours locataire et d'exiger de lui le paiement des loyers.
• Le bailleur peut refuser de reconnaître le cessionnaire et demander la résiliation du bail pour cession irrégulière.
• Le cessionnaire ne peut pas se prévaloir du bail à l'encontre du bailleur.

Les Particularités en Cas de Cession du Fonds de Commerce

Pour la cession du fonds de commerce (incluant le bail), l'article L. 141-12 du Code de commerce impose des formalités supplémentaires de publicité légale et d'information des créanciers. Ces formalités s'ajoutent à l'obligation d'opposabilité de la cession du bail elle-même.